L’augmentation des loyers est un sujet qui préoccupe tant les locataires que les propriétaires. En effet, il est essentiel pour les locataires de connaître leurs droits et pour les propriétaires de se conformer aux réglementations en vigueur concernant la hausse des loyers. Dans cet article, nous vous expliquerons comment est déterminé le montant maximum d’augmentation de loyer et quels sont les facteurs qui influencent cette variation.
Le cadre légal encadrant l’augmentation de loyer
En France, la législation encadre strictement l’augmentation des loyers afin de protéger les locataires contre les hausses abusives. La loi Alur de 2014 a renforcé cette protection en instaurant notamment un bouclier loyer, qui limite les augmentations annuelles de loyer. Le montant de cette augmentation ne peut ainsi pas dépasser l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL).
Cet indice est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et reflète l’évolution du coût de la vie. Il permet de calculer le montant maximal d’augmentation de loyer autorisé pour les baux d’habitation à usage de résidence principale.
Quels types de baux sont concernés par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers s’applique aux bails d’habitation principale, qu’ils soient vides ou meublés. Les logements sociaux, les résidences de services et les locations saisonnières ne sont pas concernés par cette réglementation.
Calculer le montant maximum d’augmentation de loyer
Pour déterminer le montant maximal d’augmentation de loyer autorisé, il faut prendre en compte l’IRL en vigueur à la date de signature du bail ou à la date anniversaire du contrat. Voici comment procéder :
- Trouver l’IRL du trimestre correspondant à la date de signature du bail ou à la date anniversaire du contrat.
- Trouver l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
- Diviser l’IRL actuel par l’IRL de l’année précédente.
- Multiplier ce résultat par le loyer hors charges en cours.
Le montant obtenu est le nouveau loyer hors charges maximal que le propriétaire peut exiger. Il est important de noter que cette augmentation ne peut être appliquée qu’à la date anniversaire du bail et doit être mentionnée dans le contrat de location.
Exemple de calcul d’augmentation de loyer
Imaginons que vous ayez signé un bail le 1er janvier 2020 avec un loyer mensuel hors charges de 800 €. L’IRL du 1er trimestre 2020 était de 130,57 et celui du 1er trimestre 2019 était de 129,03. Voici comment calculer l’augmentation de loyer maximale autorisée :
- Diviser l’IRL du 1er trimestre 2020 (130,57) par l’IRL du 1er trimestre 2019 (129,03) : 130,57 / 129,03 = 1,0119.
- Multiplier ce résultat par le loyer hors charges en cours (800 €) : 1,0119 x 800 = 809,52 €.
Le loyer mensuel hors charges maximal que le propriétaire peut exiger après l’augmentation est donc de 809,52 €.
Exceptions à l’encadrement des loyers
Il existe certaines situations dans lesquelles l’augmentation du loyer n’est pas limitée par l’évolution de l’IRL. Cela concerne notamment :
- Les logements dont le loyer initial a été sous-évalué en comparaison avec ceux du voisinage pour un logement comparable.
- Les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise aux normes depuis moins de six mois.
- Les logements situés dans une zone tendue où la préfecture peut fixer un loyer de référence majoré.
Dans ces cas, l’augmentation de loyer doit être justifiée et encadrée par la réglementation en vigueur, qui peut varier selon les situations et les zones géographiques.
Contester une hausse de loyer abusive
Si vous êtes locataire et que vous estimez que l’augmentation de votre loyer est supérieure au montant autorisé par l’évolution de l’IRL, vous pouvez contester cette hausse auprès de votre propriétaire. Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.
En cas d’échec de la médiation, le dernier recours est de saisir le juge du tribunal d’instance compétent pour faire valoir vos droits et obtenir une décision contraignante pour le propriétaire.
Il est essentiel pour les locataires de bien connaître leurs droits en matière d’augmentation de loyer et de suivre l’évolution de l’IRL pour vérifier que leur loyer est conforme aux législations en vigueur. De même, les propriétaires doivent respecter les règles encadrant les hausses de loyers afin d’éviter les conflits et les sanctions éventuelles.
