Dans le secteur privé, les propriétaires ont la possibilité d’augmenter le loyer de leur logement. Toutefois, cette augmentation est encadrée par la loi et doit respecter certaines conditions. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir quel est le maximum qu’un propriétaire peut augmenter le loyer de son locataire.
Les règles d’augmentation du loyer en cours de bail
Pour les locations soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut réviser le loyer qu’une fois par an, selon les conditions prévues dans le contrat de bail. Cette révision annuelle doit être basée sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE).
L’Indice de Référence des Loyers (IRL)
L’IRL est un indicateur qui mesure l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est calculé chaque trimestre par l’INSEE et sert de référence pour la révision des loyers. Le choix de l’IRL applicable se fait selon la date de signature du bail ou sa dernière révision. Pour déterminer le nouvel IRL, voici la formule à appliquer :
- Nouvel IRL = Ancien loyer x (nouvel indice / ancien indice)
Il est important de noter que l’augmentation du loyer ne peut excéder l’évolution de l’IRL. Si l’indice a baissé, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer. Dans ce cas, le loyer restera inchangé jusqu’à la prochaine révision annuelle.
Les modalités de la révision annuelle
La demande d’augmentation du loyer doit être faite par écrit et envoyée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé. La demande doit préciser le montant du nouveau loyer ainsi que la date à laquelle il prendra effet. Le locataire dispose alors d’un mois pour accepter ou contester cette augmentation.
En cas de contestation, le propriétaire et le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) afin de trouver un accord amiable. Si aucune solution n’est trouvée, il revient au juge du tribunal d’instance de trancher sur le litige.
Les règles d’augmentation du loyer entre deux locataires
Lorsqu’un logement se libère et qu’un nouveau locataire s’installe, le propriétaire peut décider d’augmenter le loyer. Toutefois, cette augmentation est également encadrée par la loi et dépend notamment de la localisation du bien immobilier :
- Dans les zones tendues : Les zones tendues sont des agglomérations où la demande de logements est supérieure à l’offre. Dans ces zones, les loyers sont encadrés par la législation et ne peuvent être augmentés librement. Lorsqu’un logement se libère, le propriétaire doit respecter un plafond d’évolution des loyers, fixé par décret chaque année.
- En dehors des zones tendues : Hors des zones tendues, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer à la relocation. Cependant, si le logement a bénéficié de travaux d’amélioration ou de rénovation, l’augmentation du loyer ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux réalisés.
Pour savoir si un logement se situe en zone tendue, il est possible de consulter la liste des communes concernées sur le site internet du gouvernement.
Les exceptions à la règle
Dans certaines situations, le propriétaire peut augmenter le loyer au-delà de l’évolution de l’IRL :
- Si le bailleur réalise des travaux d’amélioration dans le logement ou les parties communes de l’immeuble, il est autorisé à répercuter une partie du coût de ces travaux sur le loyer, sous réserve que ces travaux répondent à certaines conditions (amélioration de la performance énergétique, mise aux normes…).
- Si le loyer initial est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer en cours de bail. Cette demande doit être justifiée et se faire dans le respect des modalités prévues par la loi.
En conclusion, si le propriétaire souhaite augmenter le loyer de son logement, il doit respecter les règles établies par la législation en fonction de la situation : révision annuelle, relocation ou exception. Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions et des litiges avec le locataire.
